El Senado dio media sanción a una reforma que busca reducir los tiempos judiciales para recuperar una propiedad. El plazo de 10 días para pagar una deuda ya existe, pero el cambio fuerte está en el procedimiento: se propone un juicio sumarísimo, con menos etapas y plazos más cortos. La iniciativa todavía debe ser tratada por Diputados.
La discusión por los alquileres volvió al centro de la escena con el denominado “desalojo exprés”, una reforma incluida dentro del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que ya obtuvo media sanción en el Senado. Su objetivo es que los propietarios puedan recuperar con mayor rapidez un inmueble cuando exista un incumplimiento contractual.
Uno de los puntos que más repercusión generó es el plazo de 10 días luego de la intimación por falta de pago. Sin embargo, es importante aclarar que ese plazo no es completamente nuevo: la normativa vigente ya establece que el locador debe intimar al inquilino y otorgarle como mínimo 10 días para cancelar la deuda antes de iniciar una acción de desalojo.
Lo que cambia con el proyecto es principalmente la velocidad del proceso judicial posterior. Si el inquilino no paga dentro del plazo otorgado, el propietario podría iniciar un procedimiento sumarísimo, diseñado para reducir los tiempos que hoy puede demandar un juicio tradicional.
La iniciativa no significa que un dueño pueda sacar directamente al ocupante de una vivienda. Para concretar un desalojo seguirá siendo necesaria una intervención judicial, una resolución de un juez y, cuando corresponda, la actuación de un oficial de Justicia y eventualmente de la fuerza pública.
De años de espera a un proceso mucho más corto
La abogada Elisa Cerri, en diálogo con Infobae a la Tarde, explicó que actualmente existen procesos de desalojo que pueden demorar entre dos y cuatro años, mientras que un procedimiento sumarísimo debería reducir considerablemente esos plazos. Su estimación es que, en la práctica, podrían resolverse en un período aproximado de seis meses a un año.
El procedimiento sumarísimo supone una discusión judicial más breve, con tiempos acotados y una menor cantidad de pruebas que pueden producirse durante el expediente. Precisamente allí aparece uno de los principales debates alrededor de la reforma.
Quienes defienden los cambios sostienen que un propietario no debería permanecer durante años sin poder recuperar una vivienda cuando existe un incumplimiento comprobado. Para muchos pequeños propietarios, además, los largos tiempos judiciales son uno de los motivos que generan temor al momento de ofrecer un inmueble en alquiler.
Desde otra mirada, especialistas advierten que acelerar demasiado los plazos puede complicar la defensa del inquilino cuando exista una discusión real sobre la deuda, sobre pagos que no fueron reconocidos o sobre cualquier otro incumplimiento que deba demostrarse ante un juez.
Qué ocurre si el inquilino no paga
Actualmente, cuando se trata de una vivienda, antes de iniciar un juicio de desalojo por falta de pago, el propietario debe realizar una intimación fehaciente y darle al inquilino un plazo mínimo de 10 días para cancelar lo adeudado.
Si ese plazo vence y la deuda continúa, el locador puede acudir a la Justicia. Lo mismo ocurre cuando el contrato terminó por otra razón y la persona que ocupa la propiedad no la devuelve.
Por eso, hablar simplemente de “10 días para desalojar” puede generar confusión. Los diez días corresponden al período para regularizar el pago después de la intimación, no al tiempo total que transcurre hasta sacar judicialmente a una persona de la vivienda.
La principal novedad de la reforma es que después de esa instancia el expediente podría avanzar mucho más rápidamente mediante las nuevas reglas procesales contempladas en el proyecto.
El cambio no sería automático en todas las provincias
Para los lectores de San Luis y Villa Mercedes, este punto resulta especialmente importante. Parte de la reforma modifica normas procesales nacionales, pero las provincias conservan autonomía sobre sus propios códigos procesales.
Esto significa que, aun si el Congreso convierte el proyecto en ley, habrá que analizar exactamente qué disposiciones tendrán aplicación nacional directa y cuáles requerirán una adaptación o adhesión provincial para utilizarse de la misma manera en los tribunales locales.
La propia Cerri explicó que los códigos civiles y comerciales son nacionales, mientras que los procedimientos judiciales dependen en gran medida de cada jurisdicción. Por eso, no puede afirmarse que el sistema comenzará a funcionar automáticamente de forma idéntica en todo el territorio argentino.
En San Luis, entonces, habrá que esperar la sanción definitiva y posteriormente determinar cómo quedará articulado el nuevo régimen con las normas procesales provinciales.
Propietarios e inquilinos, frente a nuevas reglas
Para los propietarios, un proceso más corto podría significar una herramienta importante cuando existen alquileres impagos o una negativa a devolver un inmueble una vez terminado el contrato.
Para los inquilinos, en cambio, la preocupación pasa por mantener suficiente tiempo y posibilidades para presentar documentación, comprobantes de pago y otras pruebas ante una acusación que consideren incorrecta.
El proyecto intenta resolver un problema que desde hace años genera conflictos en el mercado inmobiliario: cómo garantizar el derecho de propiedad sin eliminar el derecho de defensa de quien alquila.
Por ahora, el denominado desalojo exprés todavía no es una nueva ley vigente. El Senado otorgó media sanción y la iniciativa deberá continuar su tratamiento en la Cámara de Diputados, donde puede ser aprobada, modificada o rechazada. Hasta que ese proceso termine, siguen vigentes las reglas actuales.
Redacción InfoVidaSanLuis